Creditori e aggressione al conto corrente condominiale

L’art. 63 disp att. c.c., così come riscritto dalla legge di riforma (l. n. 212/’12), stabilisce, al secondo comma, che “i  creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. E in tale prospettiva prevede, al primo comma, che l’amministratore sia “tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi”.

Nonostante questo chiaro disposto normativo, secondo una tesi interpretativa il conto corrente condominiale sarebbe comunque direttamente aggredibile. Ciò, sul presupposto, in sostanza, che tale conto costituirebbe un patrimonio autonomo del condominio, con la conseguenza che le somme in esso presenti non sarebbero più riconducibili ai singoli condòmini che le hanno versate (cfr., fra le altre, Trib. Milano ord. 27.5.’14).

Si tratta di un orientamento (in relazione al quale risultano comunque anche posizioni opposte: cfr. Trib. Pescara ord. 17.12.’13) che non può, evidentemente, essere condiviso. Le somme giacenti sul conto corrente condominiale non possono costituire, infatti, un patrimonio separato per la semplice ragione che il condominio – anche dopo la riforma –  non ha  alcuna soggettività giuridica. La conclusione è, allora, che tali somme sono da riferirsi, esclusivamente, ai singoli condòmini, con la (ovvia) conseguenza che l’escussione di un conto corrente condominiale, ove siano presenti anche fondi di proprietari virtuosi (com’è di norma), violerebbe la condizione posta dal predetto art. 63, traducendosi, chiaramente, in una aggressione diretta al patrimonio dei condòmini “in regola con i pagamenti”.

In argomento v’è poi da aggiungere che occorre comunque tener distinto il conto corrente ordinario (dove confluiscono i contributi versati dai condòmini per la gestione ordinaria annuale del condominio) dal conto corrente speciale costituito per il versamento delle somme afferenti il fondo  per le opere straordinarie (e le innovazioni) di cui all’art. 1135 c.c. Tale ultimo conto, infatti, può essere aggredito – è da ritenersi – solo dagli esecutori dei lavori relativi all’istituzione del fondo. Ciò, sulla base del fatto che lo scopo (e la specifica destinazione, stabilita dalla stessa legge) del fondo in questione è proprio quello di accantonare le somme necessarie per la realizzazione di determinate opere deliberate dall’assemblea, al fine garantire il puntuale pagamento delle stesse a chi è chiamato ad eseguire l’intervento. Ipotizzare, quindi, che qualsiasi creditore del condominio possa aggredire lo speciale conto corrente costituito in relazione a quanto previsto dal predetto art. 1135 c.c. sarebbe, all’evidenza, contrario allo spirito della legge.

In questo contesto non si può, allora, non tornare a sottolineare la necessità che sia tenuta una contabilità separata per i lavori straordinari (e le innovazioni) e che, insieme a ciò, venga costituito un conto corrente ad hoc, sul quale far confluire la provvista – e poi normativamente ottenuto – relativa al primo pagamento contrattuale previsto e così via per i successivi stati di avanzamento (cfr. Cn ott. ’13). Inutile dire che anche questo conto dovrà essere intestato al condominio.