Ancora sul condominio e la banca

Ricordiamo che, secondo la giurisprudenza (cfr. Cn sett. ’13 e Cn ott. ’14), l’amministratore condominiale, quando conclude un contratto con un professionista, agisce nella veste di “mandatario con rappresentanza” dei vari condòmini, i quali, essendo “persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale”, sono, per questo, da considerarsi a tutti gli effetti “consumatori” (cfr., fra le altre, Cass. ord. n. 10086 del 24.7.’01 e, più recentemente, Cass. ord. n. 452 del 12.1.’05). Le pattuizioni che regolano il rapporto tra condominio e soggetti finanziari devono necessariamente essere valutate, pertanto, anche in quest’ottica.

Iniziamo dagli obblighi posti a carico delle banche e degli intermediari finanziari a tutela della clientela in generale. Al riguardo segnaliamo, in estrema sintesi, che i contratti bancari (da redigere “per iscritto”, a pena di nullità) devono indicare “il tasso d’interesse e ogni altro prezzo e condizione praticati” (art. 117). Inoltre, qualunque modifica unilaterale delle condizioni contrattuali deve essere comunicata espressamente “con preavviso minimo di due mesi” (art. 118). Per i rapporti regolati in conto corrente, poi, l’estratto conto deve essere inviato agli interessati “con periodicità annuale o, a scelta del cliente, con periodicità semestrale, trimestrale o mensile” (tenendo presente, peraltro, che in mancanza di opposizione scritta, “gli estratti conto e le altre comunicazioni periodiche alla clientela si intendono approvati trascorsi sessanta giorni dal ricevimento”). Ancora: il cliente ha “diritto di ottenere, a proprie spese, entro un congruo termine e comunque non oltre novanta giorni, copia della documentazione inerente a singole operazioni poste in essere negli ultimi dieci anni” (e quanto ai costi, possono essere addebitati solo quelli “di produzione di tale documentazione”) (art. 119). E’, infine, riconosciuto al cliente il “diritto di recedere in ogni momento da un contratto a tempo indeterminato senza penalità e senza spese” (art. 120-bis).

Quanto, invece, alle tutele approntate in favore del cliente che è anche consumatore, si evidenzia che tali tutele scattano, in particolare, in caso di “contratto di credito” (vale a dire di quel contratto con cui un finanziatore concede o si impegna a concedere “un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria”: in campo condominiale si pensi al caso di un finanziamento per  l’acquisto di arredi per le parti comuni) (art. 121). Per questo tipo di rapporto (salvo le ipotesi espressamente previste dalla stessa normativa che, oltre a fissare limiti relativi all’importo finanziabile, prevede, fra l’altro, l’esclusione di finanziamenti “destinati all’acquisto o alla conservazione di un diritto di proprietà” su un immobile) è stabilita, infatti, una disciplina specifica se ne è parte un soggetto che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale. Scendendo più nei dettagli si impone, ad esempio, la consegna di un modulo contenente le “Informazioni europee di base sul credito ai consumatori”, di modo da consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato (art. 124); si riconosce al consumatore la possibilità di recedere dal contratto di credito entro 14 giorni dalla conclusione dello stesso (o, dal termine, se successivo, in cui l’interessato abbia ricevuto tutte le informazioni che la legge prescrive di fornirgli) (art. 125-ter); si consente di rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l’importo dovuto, con conseguente diritto del consumatore ad una riduzione dell’ammontare totale del credito, “pari all’importo degli interessi e dei costi dovuti per la vita residua del contratto” (art. 125-sexies).

Si tratta di aspetti, tutti questi appena elencati, che – unitamente a quanto già rilevato su queste colonne in ordine alle clausole che determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio di diritti e obblighi (clausole che il Codice del consumo presume, salvo prova contraria, vessatorie e quindi nulle: cfr., ancora, Cn sett. ’13 e Cn ott. ’14)  – chi amministra un fabbricato è bene, ovviamente, abbia ben presente di modo da poter svolgere al meglio il mandato.