Offerte pubbliche di acquisto, vendite in blocco dei portafogli e ancora alienazione di singoli asset appetibili sul mercato.
Sono le ultime operazioni che hanno preso forma o sono allo studio per i fondi immobiliari retail quotati, un esercito di asset real estate pronti a riversarsi sul mercato visto il pericoloso avvicinarsi delle scadenze delle gestioni.
Oggi in Borsa ci sono 25 prodotti per complessivi 5.776 milioni di euro di patrimonio. Tre sono i prodotti in scadenza nel 2014, per un valore complessivo di 1.105 milioni di euro, secondo i dati di Assoimmobiliare su elaborazione Nomisma a fine 2013, ancora cinque fondi andranno in scadenza nel 2015 per un valore di 1.200 milioni di euro, mentre nel 2016 saranno sei le gestioni ad arrivare a termine per ulteriori 1.415 milioni di euro e cinque nel 2017 con un valore complessivo di 770 milioni di euro. Un plotone di asset che in totale vale quasi 4,5 miliardi di euro in scadenza, mentre negli anni successivi fino al 2021 resteranno in Borsa sei fondi immobiliari in tutto, salvo nuove quotazioni.
Le Sgr sono quindi impegnate ad architettare operazioni che permettano di evitare l'immissione di una tale quantità di immobili sul mercato, ancora non in salute, una mole di dismissioni che causerebbe una forte depressione delle quotazioni.
Il fermento sul mercato registra le Opa lanciate su due dei portafogli più appetibili: la prima appena terminata, quella di Gwm ed Eurocastle sul 40 per cento di Unicredito immobiliare Uno, che, sebbene prorogata di due settimane, ha raccolto in adesione 23.857 quote - il 14,911% del totale delle quote emesse dal fondo - per un controvalore di 42,6 milioni di euro, la seconda da parte di Oceano immobiliare, controllata di Blackstone, su Atlantic 1 di IDea Fimit, partita il 13 marzo scorso e prolungata fino all'11 aprile con il rilancio del rpezzo fino a 320 euro per quota. Valore bocciato ancora una volta dal cda della Sgr che gestisce il fondo, tanto che qualcuno si attende un ulteriore rilancio o una contro-Opa. Di cui peraltro si è tanto parlato.
Altri dossier girano sui tavoli di alcuni investitori, come mormorano le indiscrezioni di mercato. Certo è che Atlantic 2 - anche se su quest'ultimo IDea Fimit ha iniziato una procedura di vendita di alcuni asset -, oppure Alpha, potrebbero essere portafogli interessanti. Il fondo Olinda, invece, ha registrato un rialzo del 70 per cento in Borsa dal lancio della prima Opa e oggi la singola quota vale 172 euro dai 100 del settembre scorso (con un massimo toccato a 188 euro), ed è ormai troppo caro. La società ha scelto nel frattempo di iniziare trattative esclusive con Orion e Axa Re interessate al portafoglio.
Tra le caratteristiche che rendono appetibile un fondo ci devono essere, oltre alla imprescindibile qualità degli asset, anche la presenza dell'assemblea che consente ai nuovi azionisti di maggioranza di cambiare Sgr o indirizzare la strategia.
Ma cosa muove oggi il mercato? La ripresa del mattone o gli sconti che attirano gli investitori opportunistici? La fretta di vendere spinge le Sgr a rivedere i prezzi, mentre sul mercato i fondi quotano decisamente a sconto sul Net asset value, anche del 50-60 per cento.
"Oggi si punta tutto sull'acquisto a sconto – dice l'avvocato Olaf Schmidt dello studio Dla Piper -, ma non è detto che il Nav sia così a sconto solo per il mal funzionamento del mercato. Spesso i portafogli contengono qualche asset interessante e altri immobili di nessun rilievo".
La fretta regna sovrana in attesa dell'estensione della durata dei fondi di ulteriori due anni, "anche se le Sgr non vedono di buon occhio la drastica riduzione delle fee contemplata nella proposta" dice Federico Chiavazza, partner di Avalon. Altro tema è quello delle aggregazioni tra Sgr, iniziato due anni fa ma ancora nessuna delle operazioni ventilate, come quella tra Beni stabili, Polaris e Fabrica, si è concretizzata.
Fatto sta che è innegabile: il mercato quasi ogni giorno registra un deal o trattative preliminari, un clima che non si verificava da mesi e mesi. I fondi aperti tedeschi oggi sono venditori, vogliono uscire dal nostro mercato, e si affacciano opportunistici americani, come Cerberus, Blackstone, Fortress, Starwood, Oak tree, Lon Stars e Tristan.
"Direi che il risveglio del settore è dovuto a un mix tra maggiore interesse per l'investimento immobiliare nel nostro Paese e la situazione dei fondi – dice Silvia Rovere, consigliere di presidenza di Assoimmobiliare e da poco a.d. di Morgan Stanley Sgr -. Non è automatico che la ripresa del settore, ancora lontana però, porti a vedere Opa su tutti i fondi. Certo è che i gestori, anche limitandosi ai numeri dei fondi retail, hanno dovuto preoccuparsi del problema della scadenza. La mancata possibilità di vendita rappresenta un grande rischio e un potenziale danno per i risparmiatori". Si sono cercate soluzioni alternative, in questa direzione andavano anche le proposte relative alla possibile trasformare dei fondi in Siiq, rimasta lettera morta sul tavolo dei diversi Governi che si sono succeduti.