Il diritto di sopraelevazione e la relativa indennità

La sopraelevazione di un edificio ai sensi dell’ 1127 c.c. riguarda il diritto del proprietario dell'ultimo piano e di quello del lastrico solare di costruire uno o più piani o nuove fabbriche sopra l'ultimo piano dell'edificio salvo che risulti altrimenti dal titolo. Sopraelevazione corrisponde, a realizzazione di nuovi piani (senza limite di numero o di altezza) ulteriori a quelli già esistenti. Ma si badi bene che i soggetti legittimati che hanno la facoltà di effettuare la sopraelevazione dovranno  rispettare alcuni limiti: sono vietate le sopraelevazioni incompatibili con le condizioni statiche dello stesso; la sopraelevazione, secondo orientamento giurisprudenziale maggioritario, non deve pregiudicare il decoro dell'edificio e non ne deve peggiorare l'aspetto estetico; ai condomini è riconosciuto il diritto di opporsi alla sopraelevazione che pregiudichi, diminuendolo, l'afflusso di aria e luce, ai piani sottostanti; l'obbligo di rivedere le tabelle millesimali. Si ritiene che chi sopraeleva va ad occupare la colonna d'aria superiore che si considera area comune su cui sorge il fabbricato e quindi "condominiale".  Pertanto i soggetti legittimati alla  sopraelevazione,  non possono esimersi dall'obbligo di pagare gli altri condomini sottostanti l'indennità do sopraelevazione prevista dalla norma giuridica. I condomini devono essere indennizzati per la mancata utilizzazione dell'area sovrastante l'edificio a seguito dell'utilizzazione esclusiva della stessa da parte del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare. Per calcolare l'indennità, infatti, si deve partire dal valore attuale del suolo su cui insiste l'immobile o della parte di esso che verrà sopraelevata, l'importo uscente dovrà essere diviso per il numero dei piani, compresi quello di nuova costruzione: il quoziente ottenuto dovrà moltiplicarsi per il numero di piani sopraelevati (se più di uno) e il prodotto dovrà essere diminuito della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione: il risultato è l'ammontare complessivo dell'indennità che dovrà essere ripartita tra i proprietari degli altri piani preesistenti sottostanti. 

Confamministratori

a cura dell'Avv.Maurizio Golia